Sunnyvale 灣區優質潛力股 庫柏蒂諾之後

Sunnyvale 灣區優質潛力股 庫柏蒂諾之後

世界銀行前經濟分析師:劉嘉 點評硅谷房市

「知識就是力量」,這句話被灣區彩虹投資地產顧問劉嘉(Elaine)生動演繹,作爲世界銀行的前經濟分析師,劉嘉縝密而超強的學習研究能力,顯然讓她在房產交易中如魚得水。她自己也說:自己的專業和愛好,與房地產行業融洽不過!現在,劉嘉的慧眼相信,投資矽谷重鎮Sunnyvale的房地產正當時。

「我們因爲問題而有價值」

走入房地產,對於劉嘉來説是,是水到渠成,從事IT的先生因爲工作,從東海岸來到西海岸,於是她將自己在世銀的工作經驗和專業背景投入了灣區房產行業,這無疑讓劉嘉在房產行業中站在一個行業高度俯視全局。

但是除了專業,身為兩個孩子的母親,讓劉嘉對房地產非常有感觸,她說房產交易和做媽媽有很多共性,需要超級強大的耐心。而且,劉嘉還有一個充滿正能量的哲學理念:「我們因爲問題而有價值」。於是,所有的問題成了劉嘉體現價值的機會,總是樂呵呵的去面對問題,自然也就不是問題了。

面對房產這樣的大交易,有許多人很彷徨,而劉嘉中肯建議,不要首先被細節問題糾結,先從大處入手,比如,買房子分三步走:一定房子價位(能負擔金額);二看房子位置、狀況,認真比較各社區的情況;三看具體價格與細節,仔細閲讀房子披露文件。如此一來便會有調不紊。

投資房市優值潛力股

劉嘉提到諾貝爾獎經濟學得主,耶魯大學教授席勒的一項研究發現,美國過去100年歷史的房價升值速度,和通貨膨脹速度相當。事實上,房產投資如同股票一樣,有優質股、潛力股和垃圾股的區分。

好區的房產類別,能跑贏通貨膨脹給投資者帶來超額收益。而劉嘉眼中的優質潛力股就是矽谷的核心——桑尼維爾(Sunnyvale)。她相信它是繼帕洛阿圖(Pola Alto)和庫柏蒂諾(Cupertino)的第三個投資熱點。

桑尼維爾抬頭昂揚

矽谷一帶,斯坦福大學好似一個強大的孵化器,讓周邊的經濟遠遠比舊金山都會區的經濟更加活躍,給投資者帶來超額收益,輕鬆跑贏通貨膨脹,讓投資人穩操勝券。但是隨著帕洛阿圖和庫柏蒂諾的房價漲幅趨緩,桑尼維爾成爲新興的快速增長點,超過周邊所有城市。

如果以2005年為100基礎年,拿桑尼維爾相比聖塔克拉拉縣(Santa Clara)和聖馬刁縣(San Mateo),以及帕洛阿圖和庫柏蒂諾的中間房價曲線,所有的地區價格都已經超過2007年的高峰值,但是從2013年下半年起,桑尼維爾的漲勢更超過了其它地區。

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桑尼維爾發熱有原因

爲什麽Sunnyvale開始迅速發熱,劉嘉總結:

一、房價較周邊更便宜;同時,學校、社區、基礎設施;環境與氣候都好。

二、多年被評為最安全城市:警察、消防、急救人員三系統合一。

三、全美最適合養孩子的十大城市之一,族裔比例合適,許多族裔母親多做全職家庭主婦,有利於孩子安全成長。

四、嬰兒潮和Y世代年輕人正在從郊區往便利城市轉移。矽谷核心位置,交通方便。設施齊全,生活方便而便宜。

五、大公司遷入;蘋果(Apple)、Linkedln、谷歌(Google)等等。蘋果已在該市租用3個辦公樓,更計劃繼續擴大;Linkedln新蓋了能容納近3,000人的兩棟辦公樓;谷歌也租用了4棟辦公樓,容納近3,000人;Walmart租用20萬平方呎的辦公樓。

六、大型體育場Levis Stadium—Home of San Francisco 49ers;Great America遊樂場,以及周邊配套會議設施和酒店。

七、學校:有Cupertino Union學區、Fremont Union High學區、Santa Clara Unified學區、Sunnyvale學區等。除了眾多優質公立學校,實驗學校、私立學校也日益發達。

矽谷重鎮 庫柏蒂諾之後

房市庫存、成交價格與掛牌價格比例,以及掛牌時間,是3個反應市場供求狀況最重要的數據。劉嘉表示,目前買方搶房競價的行為,促成了賣方市場,幾乎所有房屋都有多個買方爭搶,成交價格平均比掛牌價格高出10%,現金購買的交易增加了20%。

從長期的統計數據中能瞧出,桑尼韋爾、帕洛阿圖和庫柏蒂諾的庫存量皆很低,經常只有2個月;平均銷售天數一路下滑,目前都只有10多天,帕洛阿圖最快,桑尼韋爾稍慢;成交價格比掛牌價,3城市當前都高出掛牌價許多,桑尼韋爾從2012年以來漲勢驚人。(見圖2、3、4)

桑尼韋爾匯聚世界領先的高科技企業,有高素質人口的加持,而且持續流入,勢必帶動當地校區得發展與經濟脈搏;加上氣候好,地稅維持微調,新房共給有限,法規限制高樓興建,以及有限的土地。這一切都成為房價升溫的助燃劑,尤其當週邊一級房市的漲幅達到一定高度後,桑尼韋爾的成長空間會再度強勢拉抬。

 

 

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黃線:平均銷售天數

紅線:庫存量(月)

直立圖:成交價格與掛牌價比例

 

尋找南灣、矽谷房地產,聯繫劉嘉(Elaine)

電話:408.234.5953

郵箱:Elaine@agentliu.com

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