租房資訊

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投資房看地點 首付勿過低 留意小額支出 找到好房客出租房子是一個華人喜歡積累財富的方式,認為坐收租金很輕鬆,往往忽略管理房子的麻煩事並不容易。也許是水龍頭滴水、也許是解約問題、或是房租沒按時交等等。要顧及不要賠本,還要化解各種麻煩。說起來租房也是一件大學問。我們來請教灣區管理租房有22年經驗的Mary Sung女士。

Mary從1992年就開始了管理租房,她還有15年經驗的房地產及貸款經紀。這其中她親身經歷了不少管理房子的麻煩事,在過程中積累豐富的歷練。Mary是一個樂觀、願意分享的人,她毫無吝嗇的將自己的寶貴經驗分享給讀者,希望讀者能夠從中受益,少走彎路。

不要貪圖便宜的房價

開始Mary就分享了一個她失敗的例子。時值2004年,房價剛從低谷中向坡頂慢慢攀升,很多投資人都認爲這是個投資的絕好機會,這也形成了當時的買房大潮,許多人都想趕緊買到低價房,賺取出租回報,或是等待房價升值。

所以同年,Mary在Gilroy以18萬9千買回一棟房子,本以爲是一個長線賺錢的「搖錢樹」,所以一直抓在手裡不肯鬆手。即使在房子升值到35萬時,也不捨得賣出。等了10年,最後一直等到現在以23萬8千賣出。

當初買這棟房子時,Mary只付了5%的首付,而且不用馬上還本金。不過,Mary直言,買的時候覺得很過癮,買下以後才知道這是個錯誤的決定。因爲在這個地區沒有好的學校,也沒有工資高的雇員,房客大多是較低收入的人群。

小心收支 不要忽略小錢

雖然只有5%的首付,當時房租能收到$800,但每月需付$400的利息,還需要付1.25%的地稅(Property Tax),林林總總加起來光每月花銷就要$1,025,等於賠錢出租。後來房租好不容易升到$1,025,也只是收支平衡而已。

10年後這個房子的貸款不再是只付利息,而是每個月還要交一部分本金。本來是30年的貸款,現在要按20年重新計算來還清。如果租金漲不了,這個房子的投資只能一直倒貼。

經過這次經驗,Mary給的建議是,出租的房子首付至少要25%,要不然可能只有付出,沒有回報。而且在考慮房子支出時,記得把地稅和物業管理費(HOA)等費用算進去,即使有些開支看似小額,但是加在一起就是一筆大錢。

選對地點 投資就有保障

再來,看到便宜的房子,也要從多方面考察:是否將來有升值空間?附近人群收入如何?是否位在交通方便的地方?所以Mary說,找投資房一定要先看地理位置,在好的學區,房子就會有升值保障;看投資人是否在收入穩定的公司裡上班,這樣收入有保障,租金才好收。

尤其Mary說,在BART站附近的房子很好出租,一般租房人群是因爲還沒有經濟能力買自住房,更傾向於住在交通便利的地方。

Mary推薦如果現在想找投資房,在North San Jose就有這樣的好機會,舊金山出名的49ers球隊在Santa Clara建造的體育場Levis』 Stadium,附近會帶來很有潛力的商業發展,根據經驗房子會有很好的租房市場。

不用Lease 綁住房客

Mary在出租房子時,並不選擇將房子Lease(有租約期限制)給房客。因爲一旦房子Lease給房客一年或兩年,房客必須承擔這段時間的租賃,即使房客在還沒到期限時,需要搬離,就必須另找房客完成後續租約。

Mary並不想這樣「困住」房客,一旦房客不適合住在這棟房子裡,房東也不必因爲與房客的合同而頭痛。Mary也提醒房東,如果與房客簽Lease合同,在合同期間也不能對房租進行加租與減租。

挑選房客有眼力

如何挑選房客?Mary總結自己考量的幾個要素,能選到好房客,就能儘量預防發生麻煩事。Mary一般需要房客出示工資單、收入證明和兩個月以上的銀行月結單(Bank Statement)。通常銀行月結單上最好至少有三個月以上的租金存款。

很多房東在開始將房子租給房客時,需要房客先付第一個月以及最後一個月的租金,還有保證金(Security Deposit)。而Mary的做法有所不同,她不收最後一個月的租金,只收第一個月的租金再加上$500左右的保證金。合同上也會標明,這是保證金而不是最後一個月的租金。

所以房客不管住多久,每個月都要按時付租金。在房客要搬離這個出租房子時,及時將保證金還給房客,政府有法律規定保證金在21天之內歸還。Mary說這種方式也可以直接篩選出有能力租房的房客。房客如果答應這些要求,那基本表明他能負擔起房租。◇

更多管理出租房的問題,歡迎諮詢Mary Sung:

電話:(408)666-7763

Email:msung11@yahoo.com

地址:1925 Concourse Dr, Suite C

San Jose, CA 95131

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