舊金山灣區 商業地產趨勢

舊金山灣區 商業地產趨勢

 

網絡改變零售模式 經濟活絡 舊金山仍是店鋪首選

房地產起飛的時期,商業地產總令人期待,在高端的地產領域中想要有賺頭就必須有精準的預測。Cassidy Turley(CT)作為商業地產的主要供應商,1月16日發表了趨勢報告,這份報告分析灣區辦公室、廠房、零售、多家庭地產的投資活動,給當前投資人指引方向。本報將分零售篇、辦公室篇與廠房篇,分別介紹給讀者。

 

Cassidy Turley區域經理Gregory Moss介紹灣區的強勢經濟對商業地產的影響。(李圓明/大紀元)

零售業需求 兩大影響因素

在全美有兩個基本因素對零售(Retail)的物業需求有影響。首要因素是經濟方面。高端消費者返回到市場上,中產階級大部分仍處於節儉狀態,房市的復甦也加速著這種趨勢。從零售商方面來看,奢侈品牌和折扣店表現卓越,而很多中等價格級別的商家仍面臨挑戰。

CT觀察到奢侈品的商家在全國重要的購物區域和購物中心尋求地點,在曼哈頓、舊金山、芝加哥的Michigan Avenue和Beverly Hills,這類商家還在最繁華的購物街上尋找旗艦店地點。很多奢侈品牌的折扣店表現也非常活躍,在全美的生意活動都很頻繁。

幾元店及衣服折扣店呈現快速增長趨勢,填補了很多在經濟危機期間一些商業地產的空白。幾元店的發展可以說是爆炸型增長。很多這類商店將預算投入到在原商店基礎上進行改造,還要增加更多的冰櫃及冰箱,爲增強與傳統零售店的競爭力。

另一個影響零售商的主要因素是電子商務的發展。電子商務的持續發展改變了消費者的購買行爲,也改變了很多零售商對自己物業的看法。大部分消費者還是很節儉,但每年的網上購物以15%的速度增長,很多在傳統購物中心的零售商打算在地產物業方面減少支出,將這些錢轉用到搭建電子商務平臺和供應鏈上。這個趨勢預計在未來2、3年會加速發展。

舊金山 零售物業的首選

對於舊金山灣區有更好的消息,當地的經濟情勢比全國強勁,因此網路購物並沒有明顯衝擊到實體零售業務, 當地的經濟也引領著工作崗位的增加和房市的增長。低於平均水平的失業率、高於平均水平的收入,使舊金山成爲零售商尋找業務增長的理想之地。

在2013年第3季度,舊金山購物中心的空置率有4.3%,相當於400萬平方呎,但這裡不包括特定建築或獨立建築一樓的零售。根據Costar Group數據統計,整個城市庫存有8.02億平方呎的空間,在2013年第3季度空置率只有2.6%,這也能看出舊金山是全美最緊湊的零售市場。而且一半以上的較老商業建築被用於多種用途的室外零售,很少能夠適用於現代的零售商。

Union Square仍是舊金山卓越的購物中心,這裡的空置率低於4%,這裡對零售商的挑戰是找到空地。Union Sqare仍是西海岸旗艦店最愛的地點,也被作爲首要目的地,它的租金要比曼哈頓、芝加哥都要低。即使最高租金超過每平方呎$500,但仍比紐約曼哈頓中城區在2013年的每平方呎$2,800要少很多。這也是很多通常在曼哈頓觀望旗艦店地址的零售商,直接來舊金山找空地的原因。

CT預測在2014年,新辦公室及多家庭這些項目的一樓空間將爲零售商提供更多的機會。在2014年商業地產交易活動會更加活躍,零售的出租空地數量增長會放緩。CT數據顯示,在過去的一年裡,一些CBD的商圈出租率增長10%。預計在2014年,這種發展趨勢將放緩至5%~10%之間。

San Mateo 預計租金增長5%

San Mateo的購物中心於2012年結束時,當時的空置率僅有3.7%。而在2013年的前9個月空置率下降到僅2.9%。這等於大約增加了61,000平方英尺的可用面積。

零售商在整個區域的需求仍是相當高的。但很顯然這裡僅有很小的地塊能夠滿足這種需求。這也就是爲什麼實際的使用率增長及交易活動數量如此低的原因之一。很多零售商即渴望可以推遲這種增長又希望可以在當地佔有獨立的建築。由於有限的地塊和土地的高價位及當地普遍非積極發展的姿態,在Peninsula城市的新建築仍然是一個挑戰。

通常,一些Community Center取決於土地級別和地點,問價在$12~$42每平方呎。Strip Center(沿公路排開的購物中心)問價在$12~$36每平方呎。Power Center(帶有共用停車場的零售中心)問價在$24~$48。地點、土地級別和土地大小仍是主要因素,但大部分獨立零售中心的地點在$24每平方呎,大多商店的問價超過$40。CT預測,在2014年這些租金會增長5%。

東灣發展將放緩

東灣在2013年初空置率達6.3%,但在2013年第3季度達到5.6%。這意味著可用面積超過481,000平方呎,使得東灣成爲使用率增長的冠軍。東灣在2013年前9個月增加了超過67,000平方呎的新地塊。

在2014年將有至少250,000平方呎的新建築增加。新項目Class A級別的購物地點平均問價$60每平方呎。很多較好的Community Center問價會超過$32。Strip Center現在問價在$6~$54之間,大部分平均問價$30。東灣的Power Center現在價格在$14~$42。Alameda的這類租金普遍高於Contra Costa 10%。這些數據在過去一年增長了5%~10%(取決於實際購物中心類型)。CT預測在2014年租金價格可能會放緩增長。◇