灣區第四季房市預測

灣區第四季房市預測

賣家是否該賣房 低庫存買家如何不被坑了!?

經濟復甦後的美國房地產一直以迅猛的速度上漲,尤其身為火車頭的灣區,在經過2014年前三個季度的持續增長,房市開始出現了銷售量下降,房價不再像衝刺賽跑般上漲。大地地產公司的創辦人陳建興(Stanley Chen)和Green Value Realty的地產經紀Jennifer Lin分別探討了自己對2014年第4季度灣區房市的看法。

市場數據:銷售量下降,房市趨穩

灣區房市雖然沒有1年之前漲勢快,但並不代表房價會停滯不前。據S&P/Case-Shiller房價指數指出,舊金山在2014年的第2季度,4月份比去年同期上漲了1.6%,5月份房價比去年同期上漲15.4%。

在Alameda和Contra Costa兩縣的獨棟屋房價在過去兩年期間上漲了50%,在Santa Clara和San Mateo縣上漲大約25%,而整個灣區上漲約40%。San Mateo今年7月份房價上漲至$89.5萬(比去年同期上漲7.4%),Santa Clara上漲至$81萬(比去年同期上漲9.5%),Contra Costa銷售價上漲至$492,250(上漲9.3%)。

DataQuick提供的數據分析,灣區銷售量在第三季度6月份到7月份期間下降了5%,但價格不斷創出新高。有幾個原因造成房市銷售量下滑,一個是負擔能力的下降和緊縮的房貸市場。

即使房市放緩,灣區在7月的房價仍遠遠高出全國房屋中間價$46.5萬。San Mateo和Marin縣的房屋中間價是加州唯二超過100萬美元,第二是舊金山$940,620,Santa Clara達$860,500,Contra Costa達$790,240。

庫存量仍低於正常值

然而,灣區在7月份的庫存情況仍很緊張,基本上與上個月的情況持平。與去年7月份相似,灣區的庫存指數MSI(Month Supply of Inventory月供應庫存量指的是當前市場上的庫存量需要多長時間來出售)是2.4;整個加州的MSI從去年2.9變成3.8,整個加州總體市場在向趨於平衡的狀態。

San Mateo和Santa Clara是加州僅有的兩個在7月份庫存指數低於2的地區,這兩個縣房子離開市場最快,通常在19天左右。整體庫存量都偏低於4至5個月,這也是銷售量還在下滑的原因之一。

陳建興:第四季度房市穩定

陳建興則預測今年最後一個季度,房市會比較穩定,房子也會很緊俏,好的房子預計還是需要加錢購買。

陳建興指出,好學區的房子大部分是以加價15%~20%出售。他最近賣的一棟房子本來要價89萬,最後加價到95萬出售。大部分買家是中國人和印度人。陳建興預測在明年如果利息不會大漲的情況下,房價不會跌,預計會繼續持平。

一般房市火熱時間是從3月份到7月份,但陳建興解釋,今年經濟走勢一直很好,比如利息不高、失業率降低,也是造成現在房市仍沒有進入淡季的原因。

如果屋主還在猶豫房子是否賣出,陳建興則建議,現在是賣房的好時機。而對於買家來說,不會像前幾個季度那麼大的競爭力,幾個月前的學區房也許會同時和20個Offer競爭,現在會減少至5個左右。

Jennifer:加價買房幅度趨緩

地產經紀Jennifer Lin預計2014年第四季度房市趨穩略有漲幅,不會像今年第1、第2季度漲幅大。與前幾年比較,Jennifer認為今年的房價已經漲幅到一定程度,價格可能會比較持平。

經濟在前幾年復甦,利息並沒有真正漲起來,Jennifer預計在明年年初利息會上漲,房價向上猛漲的機率不是很大,今年第3季度購房加價的現象,在第4季會略有下降趨勢。

Jennifer談到,儘管現在庫存已經多起來,更多的房子來到市場上,但庫存量仍不是很充裕。她認為房市正在趨於平衡的市場。與前3個季度相比,她認為第4個季度庫存還可能會下降,但價格會穩定。

Jennifer建議買家一定做好充足準備,尤其還要面臨一些外地投資者,經常會碰到現金買家。買家要對自己的財務狀況非常注意,做好充分準備,只有這樣拿到房子的機會才會大。

買家也許會因為有附帶條款(Contingency)或首付多寡而影響到自己的競爭力,加上資金如果沒有及時到位,買房就面臨大危機。Jennifer建議找到有經驗的貸款專家,幫助自己做好前期貸款的準備工作,有勝算把握情況下再遞交買房Offer。

人口增長速度超過新建房

灣區的高科技產業不斷有著令人羨慕的高收入,也吸引著全美和全球的人才。從美國加州就業發展部統計的數據顯示,灣區各縣的失業率低於加州平均水平7.6%。

在過去4年裡,舊金山和San Mateo的居民數量增長4%,Santa Clara居民數量增長5%。但這些地區都還沒有足夠的新建房來匹配不斷增加的民衆。從2010年以來,新建房在Santa Clara增長2%,舊金山增長1.3%,San Mateo增長0.9%。

判準房價 不要急於出手

Jennifer的一位客戶在Dublin的新社區看好一棟2,750平方呎的房子,社區裡的房子平均價位在100萬以上,這棟房子的面積在社區裡屬於中等大小。本來原屋主要價100多萬,雖然社區中很多房子賣這個價格,但Jennifer經過市場分析發現買這棟房子不必出價100多萬。

Jennifer跟客戶溝通過,請客戶先不急於遞出Offer,因為高出市場價的房子,勢必會嚇退很多買家。過一段時間房子果真沒有賣出去。同時Jennifer收集周圍房價的精準訊息,作為對比,還將每平方呎的價錢算出。

做好準備後Jennifer與屋主和賣家經紀進行協商,也認爲降價合情合理,最後同意降價到92萬,雙方達成交易,讓買家非常滿意沒有讓他吃了大虧。◇

 

想了解更多詳情,歡迎諮詢

Stanley  Chen

電話:(408)656-5527

地址:1275 S Winchester Blvd., #220

San Jose, CA 95128

 

Jeffiner Lin

電話:(408)561-0088

地址:19620 Stevens Creek Blvd., #280

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