擁有房產的稅務利好

擁有房產的稅務利好

早在大多數國家的收入還依靠於進口徵稅之時,美國政府就已經開始用稅制來影響人們的經濟行為了。當國家經濟疲軟時,稅制和貨幣政策被用來刺激經濟復甦。但是,當下的矽谷房主們很幸運,在受益於當地繁榮的經濟及房產市場的同時,他們仍可享受到優惠的稅務和貨幣政策。

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圖:Deleon Realty亞太行銷總監衡可敏(Kim Heng)女士。

盡管專門涉及投資性房產的稅務優惠條款有很多,本文將只關注稅法中那些與個人自用房產所有權相關的條款。具體而言,本文將探討以下兩點:

1.所得稅優惠條款——會減少房主年度所得稅額。

2.針對房產出售時所獲收益的優惠條款。

*個人所得稅減抵

A.房貸利息

通常,由個人債務產生的利息不能獲得個人所得稅的減抵。但是,有一個重要的例外――那就是「符合條件的住宅利息」,它包括兩種情況:1)因取得住宅產生的負債的利息;2)住宅抵押負債的利息。

取得住宅產生的負債,當購買或者建築一棟符合條件的住宅(通常是私人住宅或一處度假屋)或改善該住宅的居住狀況時,該取得住宅產生的負債的利息可以被抵減。該負債可以被抵減的總計上限是100萬美金。

住宅抵押負債,住宅抵押負債包括其他以符合條件的住宅做抵押的負債,比如房屋抵押貸款及信用貸款,總計上限為10萬美金。

合併限額,經過數年的推算,美國國稅局出台了指導意見,確認了取得住宅產生的負債超過100萬美金的部分可以作為住宅抵押負債(見美國國稅局CCA 200940030號文件「2009年8月7日」)進行所得稅抵減。因此,買房人總計達110萬美金的負債利息可獲得抵減,在矽谷這是個很重要的點數。

B.點數

獲得按揭貸款時,購房者通常會選擇付「點數」。由房屋所有人的主要住宅作為抵押且用於購買或改善該住宅的貸款需付的點數可以被抵減。但是,其他種類的貸款發放人費用(如評估費、申請費和權證費)必須計入應稅總額,不能抵減。

C.房產稅

通常,無論房產是用於個人自住、商業經營還是投資,州政府、當地及外國對該房產徵收的房產稅都可以抵減。但是,與特殊的評估相關的房產稅、或與提升房產價值的工程相關的其他稅費則不能抵減,必須計入應稅。

例如,Portola Valley區的部分小區,正在將排污方式從化糞池改為與城市下水系統相連。任何與這種改建有關的特殊評估就必須被計入應稅額度(比如:直接加入房主該處房屋的基準價值)。

另外,應當注意到的是很多矽谷的納稅人都需要繳「替代最低稅」。若其他稅額總計低於這個最低稅額時,即適用該稅項。在替代最低稅項下,房產稅不能減抵。因此,這些納稅人在計算受稅項目影響的月度支出時,無需將與房產稅相關的減抵優惠考慮在內。

*賣房時適用的優惠稅務條款

在整個美國國內稅收法中目前仍適用的最慷慨的條款之一是:屋主出售個人住宅時獲得的收益可以免除(沒錯,是全部免除而不僅僅延期)徵稅。根據國內稅收法第121條,屋主在出售或交換其主要住宅時獲得的收益中,高達50萬美金免予徵稅(單身或已婚者分開申報時最高免稅額是25萬美金)。

但是,不幸的是,這個條款的另一面是,若屋主出售主要住宅時蒙受了損失,亦沒有任何減抵。

要適用上述第121條的免稅規定,納稅人必須滿足以下條件:

•在房屋出售前5年中的至少2年,屋主必須擁有或使用該處房屋作為他們的主要住處;

•在房屋出售的前2年中,屋主未依據第121條在其他收益上享受過免稅優惠。

雖然對房主來說,在房屋中住上兩年多後又租出去3年然後再出售完全沒有問題,但該納稅人若搬入其投資用的房產,之後再出售該房產時要想適用第121條,就會比較複雜了。

在本文討論的範圍之外,納稅人得到專業指點後精心設計的應稅計畫可以依據國內稅收法第121條免除對部分收益的徵稅,再依據國內稅收法第1031條(同類房產)置換條款推遲其收益中超出25萬/50萬美金限額部分的繳稅。

*13號法案對所有權人的利好

加州房產稅系統中關鍵的一點是其對房產稅的增長有封頂限制。根據13號法案,除非房屋所有權有變化,不論房產的市場價漲幅有多高,該房產的房產稅每年增長不能超過2%。以矽谷房地產的歷史表現來看,對房產的長期持有,將會省下不斐的稅金。

最後,較大幅度的稅收優惠只是買房時應該考慮的因素之一,但在決定購買時全面了解與所有權相關的真實成本非常重要。◇

若想了解更多詳情,歡迎諮詢德立昂公司:

德立昂亞太行銷總監Kim Heng

電話:650-543-8522

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文/衡可敏(Kim Heng)

責任編輯:趙亮