拿到「最低利率」 不是一句隨便說的話

拿到「最低利率」 不是一句隨便說的話

貸款,買房的頭等大事,也是買房的首要難關。雖然很多貸款經紀人都以「最低利率」作為賣點,但說到未必能做到,尤其碰到信用問題,或是難以預料的阻礙,最低利率保證通常只是好聽的一句話。真的能說到做到的貸款經紀上哪找?

位在東灣菲利蒙(Fremont)的貸款公司Cal Coast Financial Corp.與68間銀行有合作關係,該公司的國語貸款經紀楊珮(Michelle Yang)或許能給您帶來希望與誠信。

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圖:貸款公司Cal Coast Financial Corp.的國語貸款經紀楊珮(Michelle Yang)。

*重視誠信 一諾千金
取得最低利率需要天時、地利、人和,並非易事。楊珮表示,貸款人需要多留個心眼,有些貸款經紀人明知無法拿到所承諾的利率,卻隱瞞到最後一步才通知客戶。如此一來,客戶不做便會白白損失幾百元的估價費;如果勉強做下去,又心有不甘。

「兩利相權取其重」在楊珮心目中,除了坦誠以對的溝通外,楊珮非常重視對客戶的誠信。

之前有一位客戶想買一處價值90萬美金的房產,需貸款60萬。當時這對夫婦有7百多分的優良信用,收入穩定,楊珮努力的想為其爭取低利率。意外發生在他們決定鎖利率的當天。

由於銀行的技術故障,網路系統一直無法進入,如此耽擱了一天的時間。次日利息浮動,如要鎖住同樣利息便會多出3,000元的費用。因為對客戶的承諾,最終楊珮決意犧牲自我的利益,以完成對客戶的承諾。

*短售、法拍重創 仍能重新貸款
眾所周知,經過次帶風暴後,貸款審批嚴謹,有一些信用記錄發生問題的人便會面臨貸款高牆,想要攀越談何容易?!

一般有過短售房、法拍房的客戶要再次申請貸款難度很大,許多貸款經紀不敢涉足這一領域。但楊珮本著服務本質,經常能幫到有「兩房」困難的客戶成功申請貸款。

通常情況下,有兩房記錄的客戶,信用分數會受到很大損失。美國的大部分銀行對此類人士的重新貸款把關嚴格。但也有少部分銀行會額外去審核「兩房」進展的程度,根據不同階段給予貸款者更多寬限的條件。但這樣的銀行不多,且不是每個貸款公司都能與之合作。

貸款當中也有很多小細節,留心抽絲剝繭,原本看似無望,卻能柳暗花明。

曾經一位客戶在其他銀行貸款失敗後,楊珮對其信用記錄及房屋產權進行了調查。後來她發現,客戶明明是短售的房子,被美國銀行登記成了法拍屋。即時糾正錯誤,讓客戶順利拿下貸款。

*大額貸款 也能低利率
灣區房價高漲,你的薪水漲得夠快嗎?想買到房子,貸款的金額越來越高,但是貸款金額大過62.5萬便會成為大額貸款(Jumbo Loan),利息自然也更高。為了避免較高的利息,楊珮也有祕訣。

祕訣就是——「大額貸款二分法」。讓我們先看兩個實例。一次客戶需要辦理大額貸款,用70萬來買房。按當時利率,客戶貸款70萬元需要支付3.125%的利息。

楊珮建議將這筆貸款拆成兩份,即62.5萬和7.5萬。如此一來,62.5萬的那部分利息瞬間降到2.625%。如果客戶選擇連本帶利的償還方式,每月能省下300元。最後他們選擇了僅付利息(Interest Only),每月省下了400元的費用。

還有一個較典型的案例:一對印度夫婦在Fremont買房,貸款67萬。由於前三年他們曾有過短售記錄,被銀行拒絕受理大額貸款的申請。楊珮用同樣的拆分方式,將其中一筆貸款降至62.5萬以下,滿足了銀行對短售後申請貸款的最高額度,一舉拿下貸款。更妙的是,這個做法還幫客戶省下了一筆不菲的貸款保險(Mortgage Insurance),每個月節約了800元。

拆分大額貸款的優勢非常顯而易見,可真正能獲益者卻寥寥無幾。為什麼?原來貸款「拆分法」的秘訣,在於要能找到受理小額貸款的銀行。

2009年以前,小額貸款曾一度風行。買家甚至無需支付首付,只要分別選擇3家銀行,按照10%、10%、80%的比例分攤貸款即可。但這麼做對於銀行的風險太大。次貸危機以後,許多銀行元氣大傷,於是終止受理小額貸款,直到近期隨著市場復甦,極個別的銀行才重新開放這項業務。

*海外人士貸款
隨著中國人移民美國越演越烈,除了全現金買房,需要貸款的中國客戶也越來越多,不過為海外人士貸款仍是一個挑戰,楊珮充滿信心的說:「我們也可以辦理」。同樣本著服務,不管是當地人士或是海外人士,貸款業務都需要相當的細心與耐心,才能在找出貸款癥結。尋找解套之法,便是楊珮的專長。◇

文/陳順章●大紀元

責任編輯:趙亮

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