中國與矽谷房市比較(下)

中國與矽谷房市比較(下)

在中美兩國投資房地產 誰的關卡多?

中國的房地產全被政府佔有並控制,50年來一直如此。雖然自2007年,中國人可以有土地使用權,然而中國土地所有權仍屬於政府。有點類似於一些居民住在斯坦福大學擁有的土地上。中國政府保留土地的所有權,但給予長期租賃。土地使用有兩個主要途徑,分別是「分配」或「授予」。毫無疑問,土地授予遠遠比土地分配強。

土地分配使用

首先,劃撥土地「分配」,只為特定目的使用。它不能被出售,轉讓或抵押。此外,政府可以在任何時候收回劃撥分配的土地,對地產投資者來說沒有選擇的餘地。

土地授予使用

另一方面授予的土地,更像是美國人認為的長期土地租賃(Lease)。然而,此處「授予」兩字可能有點名不副實,因為政府並不隨意授予土地使用權。相反,中國政府出售土地使用權,並從中獲得很大一部分金額。

一旦買方支付前期費用,他們被授予一種可再用的土地租賃權:住宅用地為70年;工業用地為50年;商業用地為40年。持證人獲得土地使用權證書,上面寫明該地的用途和目的。授予的土地可以出售,轉讓或抵押。

外資難以投資中國房地產

中國政府對土地使用權,尤其對外資擁有權有重大限制。一般來說,外國人只可以在大陸擁有一塊土地使用權。此外,外國公司將只被允許購買自己使用的地產,而不能做一般的投資。這些規則都使外國人投資房地產很難真正獲利,造成潛在威脅。

外國人還必須證明他們已在中國工作或學習超過1年,才可以獲得「住宅狀況證明」,允許他們購買住房。此外,他們還必須簽名聲明,承諾他們將住在此房中,而不是租出去。最後,如果在未居住滿5年出售,賣方必須支付5%的營業稅,不只是資本收益。

中國人在美投資限制少

美國對外國人房地產所有權的限制相對很少,除非對國家安全有影響。雖然對外國投資者有一些稅收和報告要求,這些規則通常只粗略的概括外國投資者所要承擔的稅金、行規費用,與本國人所承擔的並無差異。

然而,中國房地產投資者在美國面臨兩個重大挑戰:首先,中國政府對在中國人在海外移動資金有重大限制;其次,大多數美國銀行不考慮投資者在海外的資產和收入,從而限制了貸款途徑。

從中國移動資金

中國政府歷來使用嚴格貨幣政策,以防止大量資金走出國門,從而控制和穩定貨幣。2010年1月以來,中國公民被允許每年最多可轉移出5萬美元。然而,申請人必須親自出庭,在銀行出示護照或其他正式身份證件。

中國通過國家外匯管理局控制和監視資金進入和流出。要合法將錢帶出中國(通常電匯),必須向國家外匯管理局遞交申請(銀行一般會在此過程中協助他們的客戶),出示在中國繳納所得稅的證明,和電匯信息。

這會非常嚴重限制投資者在美國購買房產。即使投資者不是用現金支付,他們將要一次付至少20%的首付。按照矽谷房地產價格,這首付會遠超過5萬美元,這可是個大問題。

有幾種辦法可以幫著解決此問題,都不同程度涉及合法性和費用問題。3種最常見的是:

(1)利用在中國的朋友或家人,每人轉出5萬美元。

(2)通過公司轉移資金。

(3)利用地下錢莊服務,這類服務會收取高達10%的手續費。

(4)運貨物到美國,隨後轉成美元貨幣。

雖然美國住房是很多人渴望的,但應謹慎遵守所有美國和外國法律。在美國最不理想的住房但確是最安全的住房,則是由聯邦政府免費提供的住處。

外國人在美貸款的關卡

一個最好的從中國轉移所需現金的選擇,是在美國向銀行借錢,這有兩個很大的困難。首先,只有少數銀行肯將錢借給收入或資產來自海外的人;第二,銀行提供這類貸款通常需要45至60天,這個額外的時間,可能使外國買家的報價競爭力消弱。然而,你的經紀人應該幫你做好報價,以盡量減少這種附加延遲的負面影響。

美國房地產市場,特別是紐約市和加州的矽谷,外國投資者顯著增加。許多投資者都選擇這兩處,是由於商機、穩定性或考慮其升值潛力。然而,還有許多因素是必須考慮的。◇(編輯/李歐)

 

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