中國與矽谷房市比較(上)

中國與矽谷房市比較(上)

中國房市的可持續增長性失去利多空間

對房地產市場的預測,需要考慮某些關鍵因素,如經濟、監控管理、純粹的社會因素等。本文將比較和對照中國大陸和美國加州矽谷房地產市場。對此將了解到為何近年中國人頻頻往加州跨進一隻腳,對於兩國的地產投資概念也將更清晰。

預測某處房地產未來是否升值,必須考慮的首要關鍵是宏觀層面的經濟環境。一個依賴製造業就業小鎮,如果當地的一個大工廠關閉,顯而易見住房需求會大降。

然而,要評估可持續增漲,必須考慮許多其它因素。例如,幾乎所有的政府在房地產市場的穩定性方面都發揮作用,如擴張性貨幣政策、外商投資的法規或稅收優惠等。無論是中國還是美國都不例外。但是,政府管制的程度和做法差別很大。此外,還必須考慮持續和可替代投資機會等因素。

中國房地產市場現狀

儘管中國從2008年到2011年房地產增值平均每年超過20%。然而,現在美夢將成噩夢,因為現在中國很類似於2006年在美國多地的房地產泡沫。大陸地方政府顯得有些著急,各地頻繁傳出對房市鬆綁限購的消息。

而最引人注目的是,作為一線城市的北京、上海、廣州、深圳的新房和二手房價格首次出現下跌,而且與二、三線城市比較,價格跌幅最大。

房市是否可持續發展,非常簡單的測試是:在某城市或地區的平均收入是否可以負擔該地區平均價格的房子。

聽起來簡單,但在中國的答案是沒有。非常普遍的是在北京或上海,公寓房高達60萬美元以上,而一般人收入為每年2萬美元或更少,要住得起這樣的房子很難。怎麼辦﹖許多人向中國地產商租房子,同時忍受每個月都缺錢花,才有所謂的每年20%以上的升值。然而,這是不可能持久的,除非:

(1)工資上漲

(2)越來越多的投資者進入

(3)房價軟化

 撤出中國 房市降溫

聽起來工資上漲是最佳法案。然而,製造業的國際投資者看中的就是中國工人的低工資。如果漲工資,不可避免的將觸發製造業將工廠轉移到其它地區或國家。這種現象已經陸續在發生,可從矽谷的幾大科技公司把生產線拉回美國本土中看到。因此在宏觀層面上看,這可能拖累中國經濟,也不可避免的讓住房市場降溫。

中國土地對外資限制多

房地產投資者數量的增加會對其市場有所幫助。但是,正如下文所討論,中國對外國人在中國土地所有權有重大限制。反而許多中國投資者到他國的房地產市場,如紐約和矽谷,尋求多樣化和穩定的投資渠道,相對使支撐中國房地產市場的投資者數量減少。

下修房價 警訊開始

最後只有價格軟化下降一條路了。我們已經看到,事實上,中國的住房價格一直下跌,8月18日,大陸統計局公佈7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市房價環比齊跌;17個大中城市的閒置房屋需要5年以上才能得以消化。

陸媒《21世紀經濟報道》8月19日報導,大陸統計局8月18日發佈的70個大中城市房價數據顯示,新建商品房價格環比下調的城市達到64個,二手房下調的城市為65個。今年7月,房價跌幅呈現加速趨勢,70個城市新建商品房住宅環比平均下調幅度達到0.93%,二手房平均下調幅度達到0.78%。

雖然跌幅很小,但這是一個警告訊息,房產投資在中國開始負現金流,即開始虧損。這種「修正」房價是中國當局希望並做出的決定,這樣的行動清楚地說明了政府擔憂住房市場的可持續性發展。◇(待續)(編輯/李歐)

 

文/德利昂地產Deleon Realty